CAPÍTULO II
Dos Bens Reciprocamente Considerados
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do
bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Capítulo VII – Do condomínio Edilício
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (NR Lei 10.931/04)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial :
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará :
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino :
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino :
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (NR Lei 10931/04)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende :
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico :
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (NR Lei 10.931/04)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,
poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada
unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de
passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que
seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com
ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas
edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva,
com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais
adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe
ser atribuída fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino,
independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a
pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno
específicas.(Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas
instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação,
e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de
direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão
insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também,
insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua
aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos
condôminos, (VETADO).
Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em
relação ao condomínio, inclusive multas.
Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo
dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo
condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)
Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas,
regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito
comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre a mesma unidade
autônoma.
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por
testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização
de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e
partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente
comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de
uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela
eventualmente reservada como de utlilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal,
bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às
unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais
pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que
eventualmente fôr reservada como de utilizaçao exclusiva, correspondente às unidades do
edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a
cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utlizadas em comum
pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias
públicas ou para as unidades entre si.
CAPíTULO Ii
Da Convenção de Condomínio
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes
cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a
serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de
condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o
Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação
das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes
compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer
ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no
mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com
especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de
custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na
própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de
condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias
edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do
terreno, inclusive as edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
I – alterar a forma externa da fachada;
Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das
empregadas no conjunto da edificação;
III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma
nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no
regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática
do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do
transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que
(VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos
condôminos
Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado,
contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos
e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
CAPíTULO III
Das Despesas do Condomínio
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos
prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio
corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via
executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica
sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado,
se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados
pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis
meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de
edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os
proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio
aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra
pessoa, com aprovação da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como
escusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPíTULO IV
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso,
discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra
incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio
nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro de
120 dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio
sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do impôsto predial, cobrável executivamente pela
Municipalidade.
Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma
edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sôbre a sua
reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem
metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para êste fim
convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a
partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo
seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo destino,
a mesma forma externa e a mesma disposição interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir
para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser
adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria
oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para
avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá
autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o
Oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi
resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para
a contestação, VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em
execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1%
ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros
da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que
deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos
fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços da edificação, o síndico
promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Em caso de condenação da edificação pela autoridade pública, ou ameaça de ruína,
pelo voto dos condôminos que representem mais de dois têrços das quotas ideais do
respectivo terreno poderá ser decidida a sua demolição e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se
o processo previsto no art. 15.
Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação,
por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela
autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº
6.709, de 31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o
direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o
processo previsto no art. 15.
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma
edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha
construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços)
das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria
na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos
vencidos será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a
critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de
construção.”
Art. 18. Em caso de desapropriação parcial de uma edificação ou de um conjunto de
edificações, serão indenizados os proprietários das unidades expropriadas, ingressando no
condomínio a entidade expropriante, que se sujeitará às disposições desta Lei e se submeterá
às da Convenção do condomínio e do Regulamento Interno.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 18. A desapropriação de edificações ou conjuntos de edificações abrangerá sempre a sua totalidade, com todas as suas
dependências, indenizando-se os proprietários das unidades expropriadas. (Redação dada pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por
fôrça de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito
às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.
(Redação dada pela Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)
CAPítUlO V
Utiitzação da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas
de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das
mesmas partes por todos.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas as obrigações
referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator
à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por
via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.
CAPíTULO VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo
mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os
atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou
pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que
respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a
todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuirem as leis a Convenção e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convençao e o Regimento Interno, bern como executar e
fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de
verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº
6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico,
e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a
assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao
condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a
Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na
Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em
assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e
fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído
de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para
assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a
Convenção definir suas atribuições específicas.
CAPíTULO VII
Da Assembléia Geral
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos,
convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais
matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as
despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de
edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção
fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o
que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas,
e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o
locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído
pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do
condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
(Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)
Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais
extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no
mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interêsses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada
em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do
total das frações ideais.
Art. 26. VETADO.
Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos podêres que lhe
competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante
requerimento dos interessados.
Art. 22 – 0 Locador é obrigado a :
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servirão uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
Vl – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
Vll – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas, compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
Vlll – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa com contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que rateiam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio;
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente :
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das áreas externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas parta de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 – 0 locatário é obrigado a :
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, ate o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com, a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado a como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação , no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer informação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente :
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1.° deste artigo, desde que comprovadas.